Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta prawie 50% z nas, dorosłych Polaków, deklaruje chęć zainwestowania znacznej sumy w nieruchomości. Co w tym dziwnego? Przecież nieprzerwanie słyszymy hasła powtarzane, czy to przez rodziców, przyjaciół czy przypadkowych ludzi niczym mantrę: “nieruchomości to pewna lokata”, “nieruchomości nie tanieją”, “nieruchomości to droga do wolności finansowej”, “żyj jak rentier”, “żyj z najmu”, “nieruchomości to pewna inwestycja” czy “na nieruchomościach, mniej czy więcej, ale zawsze zarobisz.” To właśnie pragnienie poczucia bezpieczeństwa oraz wizja “wolności” i “braku obowiązków” to coś, co do nas przemawia pobudzając naszą wyobraźnię. Jak w takim razie mamy nie ulec pokusie pasywnej inwestycji w tzw. aparthotele, inaczej nazywane condohotelami, których reklamy atakują nas z każdej strony?

Słyszeliście o aparthotelach aka apartamentach typu Condo?

Jeżeli kiedykolwiek wszedłeś na portal z ogłoszeniami nieruchomościowymi i/lub jakikolwiek portal finansowy, to zdefiniowałeś się jako grupa docelowa “zainteresowana treściami inwestycyjnymi” w algorytmach Facebooka. Skoro czytasz Koszt Alternatywny, to zakładam, że bywasz też na innych stronach, które tyczą się finansów, inwestycji, pieniędzy, oszczędzania itd. Stąd przyjmuję praktycznie za pewnik, że widziałeś reklamę którejkolwiek z wielu obecnie aktywnych, aparthotelowych inwestycji. Zakładam również, że płynął z niej standardowy przekaz – “obietnicy pewnych zysków na poziomie 7%, czasem kilkunastu procent, a w skrajnych przypadkach 23% w skali roku!”

Czym są aparthotele?

Jeżeli wpiszemy tę frazę w wyszukiwarkę, niestety nie dostaniemy informacji zwrotnej ze ścisłą definicją terminów aparthotel czy condohotel. Posłużę się jednak sparafrazowanym opisem, który znalazłem w artykule (nie mogłem znaleźć informacji czy był to materiał sponsorowany) na stronie jednej z największych gazet codziennych w Polsce.

“Aparthotele są tym czym sugeruje ich nazwa, lokalami łączącymi tradycyjny hotel z apartamentem na wynajem. Tego typu mieszkania są zwykle w pełni wyposażone, a bieżącą obsługą aparthotelu i spraw związanych z wynajmem zajmuje się operator, a nie bezpośrednio właściciel. Status tego rodzaju lokali jest zróżnicowany: część to formalnie lokale usługowe, część to w świetle prawa zwykłe mieszkania.“

Tymczasem w jednym z poczytniejszych dzienników ekonomicznych w Polsce, w materiale sponsorowanym, możemy przeczytać:

“Jeszcze do niedawna aparthotelami nazywano przede wszystkim mieszkania z kuchnią, natomiast condohotelami określano pokoje hotelowe do wynajęcia. Przyjmowało się, że te pierwsze powstawały głównie w miastach, natomiast drugie – głównie w kurortach. Potem to rozróżnienie zaczęło się powoli zacierać. Wielu deweloperów zaczęło oferować zarówno apartamenty, jak i pokoje hotelowe z aneksem kuchennym, niektórzy proponowali nawet apartamenty dwupokojowe z kuchnią, reklamując obiekty jako condohotele. Dziś można powiedzieć, że wybór nazwy to indywidualna decyzja dewelopera, ponieważ standard oraz wyposażenie aparthoteli i condohoteli jest bardzo podobny.”

Podsumowując, aparthotele są to inwestycje składające się z lokali usługowych (czasem mieszkalnych), przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Kupując taki lokal, zgadzamy się na to, że oddajemy go na sprecyzowany w umowie czas (5-20 lat), pod zarząd firmie (operatorowi), który wyręcza nas od obowiązków związanych z najmem, w zamian za to otrzymując określoną część zysków z najmu.

Na czym polega model biznesowy aparthoteli z perspektywy dewelopera?

Pozwolę sobie na lekką satyrę.

Model biznesowy jest bardzo prosty. Kupujemy działkę w dogodnej turystycznie lokalizacji – morze, wzięte jezioro, góry. Nie musi to być Sopot czy Zakopane, bo tam ziemia droga, lepiej poszukać “okazyjnych, perspektywicznych działeczek, co to mają jakiś niekwestionowany atut!” (np. pierwsza linia brzegowa lub bezpośredni widok na popularną górę).

Występujemy o jak najkorzystniejsze warunki zabudowy (czyt. o jak największej powierzchni użytkowej). Następnie projektujemy imponujący apartamentowiec, przeszklony niczym wieżowce na Manhattanie o designie nieodbiegającym od imponujących zabudów zachodnich kurortów. Koniecznie wyposażamy go w spa, restaurację oraz piękne przestrzenie wspólne.

Następnie szukamy ambasadora nowo powstałego brandu, bo oczywiście podmiot, który założyliśmy, jest spółką celową, a nie dojrzałym przedsiębiorstwem legitymizującym się licznymi realizacjami. Ambasador może być legendarnym skoczkiem narciarskim (wybór nieprzypadkowy), popularnym piłkarzem (wybór nieprzypadkowy), albo aktorem (wybór nieprzypadkowy).

Kiedy już jesteśmy “zwarci i gotowi”, mamy projekt, twarz, to zostały nam detale-branding, strona internetowa z formularzem kontaktowym, znalezienie solidnego SEM Managera i voila wysyłamy światu prosty komunikat:

Nabądź wymarzony apartament w Dolinie Kosztu Alternatywnego z widokiem na Piramidę w Gizie! Gwarantowana stopa zwrotu z inwestycji 7-23%*****!

Ogarniasz do tego kilku młodych gniewnych “połapanych” w bazach danych największych agencji nieruchomości w Polsce lub dowolnym private bankingu. Oferujesz im procent od sprzedaży i “rakieta leci.” Telefony się rozdzwaniają w całym kraju. Cena 15 000 czy 20 000 pln za metr w miejscowości, której większość z nas nie jest w stanie wskazać palcem na mapie?

Test dla czytelników-Gdzie moi drodzy leży Dźwirzyno? Ostatnio dostałem ofertę zakupu penthouse w budowanym aparthotelu w tej miejscowości właśnie po 15 000 pln za metr.

Żaden problem. Poproszę dwa na najwyższym piętrze!

Zysk gwarantowany! Obowiązek stosowania się do ustawy deweloperskiej – już niekoniecznie.

We wrześniu tego roku, KNF wydało ostrzeżenie w sprawie condohoteli aka aparthoteli. Całą treść ostrzeżenia możecie znaleźć pod tym linkiem. Szczerze polecam je dokładnie przeczytać, w szczególności, jeśli zastanawiałeś się nad zakupem mieszkania w tego typu inwestycji.

“Warto również zwrócić uwagę na znaczne ryzyko, jakie powstaje w sytuacji, gdy inwestycja jest dopiero na wczesnym etapie planowania lub realizacji. W takim przypadku nie można wykluczyć sytuacji, w której inwestycja budowlana nie zostanie dokończona ze względu na niewystarczające możliwości finansowe podmiotu realizującego projekt (np. upadłość dewelopera).”

KNF odnosi się tutaj do pewnego niewygodnego faktu, który wielu deweloperów lub pośredników sprzedających lokale w aparthotelach, skrzętnie stara się ukryć. Bardzo zgrabnie obnaża go Pan Marek Niechciał, którego wypowiedź możemy przeczytać w oświadczeniu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK) Inwestycje w nieruchomości -apart- i condohotele.

“Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. – Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta – dodaje Marek Niechciał. “

Oznacza to, że jeżeli lokal, który planujemy zakupić od dewelopera budującego aparthotel, nie jest lokalem mieszkalnym tylko użytkowym, to ustawa deweloperska nie chroni nas przed potencjalnymi negatywnymi skutkami zaniedbań lub celowych działań na szkodę ze strony wykonawcy. Mówiąc wprost – tego typu podmiot może zebrać zaliczki, sprzeniewierzyć te pieniądze, kreatywnie wyprowadzając je ze spółki, by finalnie zostawić nas z niczym. Z drugiej strony, nawet jeżeli przyjmiemy, że nie będziemy generalizować i uznamy, że większość deweloperów jest praworządnych i nie ma zamiaru nas w żaden sposób oszukać, to wciąż ponosimy nieporównywalnie większe ryzyko niż w przypadku tradycyjnej transakcji zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Wszystko za sprawą wprowadzenia w 2012 roku, ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. Ustawa deweloperska) z dnia 16 września 2011 roku.

Co zmieniło wprowadzenie ustawy deweloperskiej?

Jeszcze niespełna dekadę temu, mieliśmy w Polsce na rynku pierwotnym, mówiąc delikatnie, dziki zachód. Dochodziło do sytuacji, w których niewypłacalny/nieuczciwy deweloper pozostawiał swoich klientów bez funduszy, praw własności do mieszkań, za to z zaciągniętymi kredytami hipotecznymi, które wtedy na domiar złego, były najczęściej zaciągane we frankach szwajcarskich. Tabloidy publikowały kolejne artykuły, których nagłówki informowały nas o spektakularnych bankructwach firm budowlanych. W takiej atmosferze stworzyło się przekonanie o wielkim ryzyku, które niesie ze sobą potencjalny zakup nowo budowanego mieszkania.

Obecnie prawa nabywcy lokalu mieszkalnego są chronione, a rynek się ucywilizował. Dzisiaj, jeżeli deweloper stanie się niewypłacalny, to nabywcę zabezpiecza fakt, iż jego wkład finansowy jest na rachunku powierniczym, a nowelizacja prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego doprowadziła do sytuacji, w której proces budowy mieszkań może być kontynuowany, niezależnie od upadku firmy rozpoczynającej inwestycję.

Rozróżniamy dwa typy rachunków powierniczych dewelopera, na który nabywca wpłaca pieniądze:

Zamknięty, mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który wpłacamy pieniądze w całości po ukończeniu inwestycji.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który wpłacamy pieniądze w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy.

Oczywiście, druga opcja jest mniej korzystna dla kupującego, ale wciąż podlegająca (prawie zawsze) gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Jeżeli zakupiony przez nas lokal w aparthotelu jest lokalem użytkowym – to witamy ponownie na dzikim zachodzie świata nieruchomości!

Zysk Gwarantowany, a potencjalne “kruczki, gwiazdki oraz smaczki.”

Jeżeli z jakichś powodów – brak innych alternatyw inwestycyjnych, wiara w dany projekt lub po prostu najzwyklejsza chęć posiadania takiego aktywa, skłoni nas do inwestycji w aparthotel, warto przed ostateczną decyzją zadać deweloperowi kilka kluczowych pytań.

Jak obliczona została przewidziana stopa zwrotu?

Czy wykończenia mieszkania zostały uwzględnione w tych wyliczeniach?

Jakie obłożenie zakładał deweloper w swoich kalkulacjach?

Czy wynagrodzenie operatora jest “gwarantowane” czy uzależnione od wyniku?

Czy opłaty stałe, takie jak media, czynsz były wzięte pod uwagę?

W jaki sposób będą rozliczane koszta napraw związanych z eksploatacją lokalu przez najemców?

Co stanowi podstawę do obliczenia wynagrodzenia operatora?

Czy operator ma wyłączność na wynajem lokalu?

Czy możemy zmienić operatora w dowolnym momencie?

Pamiętajmy, że w kurortach możemy liczyć na pełne obłożenie tylko i wyłącznie w wysokim sezonie. Na przykład nad morzem, z doświadczeń moich znajomych, którzy prowadzą pensjonaty, małe hotele lub właśnie zainwestowali w aparthotele wiem, że efektywnie można liczyć na obłożenie na poziomie 60 dób w roku, w trakcie wysokiego sezonu (lipiec/sierpień). Jeśli obiekt, w którym macie nieruchomość cieszy się właściwą renomą i ma dużo udogodnień dla turystów, to można dodatkowo założyć zainteresowanie najmem w okresie świąt Bożonarodzeniowych, Wielkanocnych oraz ewentualnie w długi weekend majówkowy. Realnie nie więcej niż 90, w ekstremalnie pozytywnych scenariuszach 100 dób w roku.

Nawet jeżeli przyjmiemy, że 50-metrowe studio w Mielnie, jesteśmy w stanie wynająć za 600 brutto za dzień, dalej mówimy tutaj o przychodzie na poziomie 60 000 PLN w skali roku. Tymczasem tego typu nieruchomość w “widowiskowych” aparthotelach w tym mieście (tak moi drodzy Mielno, ma status miasta) oscylują obecnie w granicach 1 000 000 pln-wzwyż. Daje to w najlepszym scenariuszu 6% w skali roku, ALE: przed taksą operatora, kosztami stałymi, kosztami napraw oraz podatkiem….

“Nieruchomości nie tanieją.”

Pozwolę sobie zakończyć małą dygresją, nie do końca związaną z tematem aparthoteli, ale odnoszącą się do powyższej maksymy. Kilka tygodni temu byłem na licytacji komorniczej, jednego z najpiękniej usytuowanych apartamentów w Mielnie. Pięćdziesięciometrowe studio, w samym centrum “Polskiej Ibizy”, z bezpośrednim widokiem na morze-suma oszacowania, czyli wycena, którą podał Pan Komornik – 460 000 PLN.

Czułem lekką nostalgię do tego miejsca, w związku, z tym że kilkanaście lat temu, pracując jako nastolatek przy kowalstwie artystycznym, wykuwaliśmy i montowaliśmy balustrady w hotelu obok. Ten apartamentowiec, wtedy już tam stał. Był to pierwszy tego typu budynek w regionie. Pamiętam jak dzisiaj rozmowy z moim serdecznym przyjacielem z liceum (dzisiaj prezesem spółki z branży odpadów), że kiedyś może za dekadę albo dwie, kupimy sobie w nim apartament.

Dlatego niewiele myśląc, tym bardziej że suma oszacowania wydawała się bardzo sensowna, wsiadłem w samochód i pojechałem na oglądanie lokalu w trakcie “dnia otwartego”. Na miejscu spotkałem prócz samego komornika (który zawsze w tego typu sytuacjach pełni rolę antagonisty), Panią właściciel lokalu wraz z synem. Porozmawialiśmy sobie szczerze przez prawie 30 minut o historii tego mieszkania i samej sytuacji, w której się znalazła. Pomijając zbędne szczegóły z rozmowy – ta Pani kupiła to mieszkanie 12 lat temu za kwotę przekraczającą 700 000 PLN.

Kiedy to usłyszałem to zaniemówiłem. W 2007 roku w Koszalinie, przy minimalnej krajowej na poziomie 936 PLN brutto, bezrobociu sięgającym 20% i ogólnym marazmie, można było w tej cenie kupić pakiet kontrolny w dobrze prosperującym, średniej wielkości przedsiębiorstwie lub 10 – 12 kawalerek. Moja interlokutorka wolała jednak przeznaczyć te środki na zakup 50-metrowego studio z widokiem na morze.

Najsmutniejsza, z ekonomicznego punktu widzenia, jest pointa tej historii. Następnego dnia odbyła się licytacja, przybyło na nią kilkudziesięciu licytujących. Mimo tak licznego i co by nie mówić aktywnego gremium mieszkanie zostało zlicytowane za 670 000 PLN (w moim subiektywnym odczuciu wciąż blisko 100 000 PLN powyżej jego dzisiejszej wartości).

Podsumowując dygresję-mieszkanie kupione 12 lat temu za ponad 700 000 PLN, z sumą oszacowania 460 000 PLN, zostało sprzedane za 670 000 PLN, znacznie powyżej obecnej wartości, ze stratą kilkudziesięciu tysięcy w ujęciu bezwzględnym, bo gdybyśmy uwzględnili efekt inflacyjny na przestrzeni tych lat….

Zauważmy, że to wydarzyło się pomimo kilku tuzinów licytujących, blisko dekady koniunktury w kraju oraz ewidentnie “byczych” nastrojów na rynku nieruchomości.

Dlatego pamiętajmy – nieruchomości to inwestycja jak każda – im mniej racjonalnie przeprowadzona, tym większe ryzyko jej niepowodzenia.

Tyle ode mnie na dziś. Zapewniam, że nie jest to artykuł sponsorowany :). Napisałem go ze względu na to, że ostatnio w moim najbliższym otoczeniu coraz częściej słyszałem pomysły “zainwestowania w aparthotele.” Mam nadzieję, że w najbliższym czasie znajdę chwilę, żeby napisać artykuł o tym, “Dlaczego nieruchomości w Polsce tak bardzo drożeją?”. Co myślicie o takim temacie kolejnego wpisu?

Pozdrawiam,

DP

PS We wpisie „The wisdom of crowds.” rozpocząłem prosty eksperyment mający sprawdzić teorię mądrości tłumu w oparciu o krótką ankietę poniżej. Jak Wam się wydaje o ile wzrosną ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Polsce w 2019 roku? Odpowiadajcie, a do wyników ankiety wrócimy jak GUS albo NBP opublikuje swój raport w przyszłym roku. Porównamy je z dostępnymi przewidywaniami ekspertów od rynku nieruchomości. Myślę, że czytelnicy Kosztu Alternatywnego znokautują ich!