Od kiedy zakończyła się kwarantanna w Polsce, rynek nieruchomości mieszkaniowych powoli wraca na dawne tory. Osobiście udało mi się sfinalizować wszystkie transakcje sprzedaży w Housellin, które mieliśmy zawieszone w związku z koronawirusem, po cenach które były ustalone z kupującymi przed pandemią. To cieszy. Nie zmienia to jednak faktu, że wciąż na każdym kroku odczuwam ogromną niepewność na rynku. Z jednej strony, zaprzyjaźniona Pani notariusz twierdzi, że w regionie Pomorza Środkowego wolumen transakcyjny spadł do poziomów, których podczas jej “kadencji” jeszcze nie doświadczyła. Tymczasem z drugiej, znajomi agenci twierdzą, że jeżeli już dochodzi do transakcji to ceny są zbliżone do tych z przełomu 2019 i 2020 roku. Te anegdotyczne dowody przemawiają za hipotezą, że na rynku wtórnym zarówno popyt jak i podaż wstrzymała na jakiś czas “oddech.” Przez co “niewidzialna ręka rynku”, nie może odnaleźć nowej równowagi rynkowej. Jakie są tego powody? Na ten moment ciężko stwierdzić.

Więcej o moich przemyśleniach na temat przyszłości rynku nieruchomości w postpandemicznym świecie możecie przeczytać we wpisie “Jak Koronawirus wpłynie na ceny nieruchomości w Polsce?”

Jak nie przepłacić za mieszkanie w roku koronawirusa?

Co w takim razie ma dzisiaj zrobić kupujący, który chce nabyć swoje własne “M”? Czy mamy teraz dobry moment na zakupy? Czy może lepiej wstrzymać się kilka miesięcy, aż efekty potencjalnej recesji gospodarczej będą bardziej widoczne w realnej ekonomii, co przełoży się na wyraźny spadek cen mieszkań? Co pozwoliłoby nam zakupić własne “M” w okazyjnej cenie?

Uważam, że nie da się na to jednoznacznie odpowiedzieć. Dlatego zanim podejmiemy jakąkolwiek decyzję, warto zastosować się do trzech zasad które pozwolą nam zminimalizować ryzyko przepłacenia za mieszkanie w dzisiejszych realiach.

Wyceń interesującą Cię nieruchomość na UrbanOne.

Z góry zaznaczę, że nie jest to artykuł sponsorowany. Jestem po prostu olbrzymim fanem i aktywnym użytkownikiem tego serwisu. Chociaż biorąc pod uwagę, ile osób skorzystało z mojej rady aby wyceniać za ich pośrednictwem swoje nieruchomości to uważam, że powinienem być ich affiliatem :). Urban.One to narzędzie dzięki któremu za pomocą kilku kliknięć, możemy uzyskać wycenę interesującego nas mieszkania na rynku wtórnym oraz pierwotnym w 27 miastach w Polsce. Bazuje ono na największej bazie danych cen transakcyjnych nieruchomości w Polsce – Cenatorium, w której znajdują się informacje z ponad prawie 5 milionów aktów notarialnych. Uzyskany w ten sposób przez Urban.one, zestaw danych  jest podstawą do tworzenia modeli matematycznych opartych na sztucznej inteligencji, które odpowiadają za automatyzację procesu przygotowania poszczególnych wycen.

Wycena Urban.one zawiera:

– szacowaną wartość interesującego Cię mieszkania,

– listę dziesięciu najnowszych, rzeczywistych cen transakcyjnych mieszkań w okolicy interesującej Cię nieruchomości,

– autorską analizę bezpieczeństwa lokalizacji opartej na oficjalnych danych publicznych,

– informację o istotnych miejscach użyteczności publicznej znajdujących się w okolicy,

– analizę opłacalności potencjalnego najmu krótko oraz długoterminowego,

– trendy sprzedaży, czyli analizę średnich cen transakcyjnych oraz popularność określonych powierzchni mieszkań w danym mieście lub dzielnicy.

Jedyne co dzieli nas od uzyskania wszystkich w/w informacji to 39 pln. Biorąc pod uwagę średnią cenę transakcyjną mieszkania w Polsce, jest to kwota, którą zdecydowanie warto zainwestować przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Musimy jednak pamiętać, że jak wszystkie “ej aje” tak i ta sztuczna inteligencja to wciąż AI, bazujący na swojej logice.

Dlatego nie powinniśmy traktować jej jako ostatecznej wyroczni, tylko narzędzia wspomagającego nas w procesie decyzyjnym. Wycena Urban.one często nie uwzględnia elementów abstrakcyjnych, sprawiających że dana nieruchomość jest warta zdecydowanie mniej, przez to że jest zacienione, albo ma okropny widok, nieciekawe sąsiedztwo itd. lub zdecydowanie więcej, za sprawą genialnego układu, widoku, sąsiedztwa, bliskości naszego miejsca pracy itd.

Ponadto problemem jest opóźnienie w aktualizacji bazy danych Cenatorium. Dane, po uprzednim “ręcznym” przygotowaniu, pobierane są bezpośrednio ze starostw w Polsce. Dlatego zarówno Cenatorium jak i jego spółka córka Urban.One są w pełni zależne od tego jak sprawnie będą działać osoby odpowiedzialne za przygotowywanie danych dla poszczególnych regionów. Niestety zdarza się, że opóźnienie dla niektórych miast dochodzi do czterech kwartałów, co w okresie koniunktury, gdzie ceny rosną często nawet o 10% rok do roku, powinno być przez nas uwzględniane, podczas posiłkowania się wyceną przygotowaną przez Urban.One.

Sprawdź w bazie Cenatorium jakie ceny transakcyjne osiągały mieszkania w interesującej Cię okolicy w ostatnich latach.

Mapa Transakcji Cenatorium zawiera informacje o prawie 5 milionach transakcji na rynku nieruchomości w Polsce. Jest ona przygotowana w oparciu o dokładnie tą sama bazę, która jest podstawą dla działania Urban.One. Znajdziecie tam detale z aktów notarialnych sprzedaży nie tylko mieszkań, ale też gruntów, domów oraz lokali użytkowych.

Jako że jest to usługa skierowana do klienta instytucjonalnego, agentów nieruchomości, deweloperów, flipperów itd, to ich cennik skonstruowany jest w oparciu pakiety, które uprawniają nas do określonej liczby wyszukań i transakcji z wybranej przez nas aglomeracji. 

Uważam jednak, że to nie powinno stanowić dla nas problemu. Zakup mieszkania, tym bardziej przez klienta indywidualnego to długotrwały i złożony proces. Nierzadko oglądając dziesiątki mieszkań, rozważamy kilka różnych lokalizacji. Dzięki cenatorium jesteśmy w stanie rzetelnie zweryfikować historyczne ceny mieszkań wokół interesujących Nas lokali. Co więcej, bardzo często zdarza się, że znajdziecie tam informację na temat transakcji, która miała miejsce w dokładnie tej samej klatce, a czasem nawet tej samej nieruchomości ;).

Więcej o asymetrii cenowej na polskim rynku mieszkaniowym pisałem we wpisie “Ile tak naprawdę kosztują mieszkania?”

Na koniec zerknij na hedoniczny indeks cenowy na bakier.pl.

Czy teraz jest dobry moment na zakup nieruchomości? Kiedyś to były ceny, dzisiaj jest niebywała drożyzna! A co jak będzie jeszcze drożej? Idzie kryzys, więc zaraz będzie taniej! 

Są to pytania i stwierdzenia, które regularnie słyszę wśród osób, które jakkolwiek powiązane są z rynkiem nieruchomości, czyli na przykład szukają własnego “M”. 

Są to subiektywne truizmy, które niezbyt często mają podparcie w jakichkolwiek danych. Co się jednak okazuje, że wcale tak nie musi być. Tutaj z pomocą przychodzi nam właśnie hedoniczny indeks cenowy na bankier.pl.,do którego dostęp jest bezpłatny. Co Was może zdziwić, ale jest on przygotowany dla Bankiera, przez nie kogo innego jak Urban.one :).

Indeksy są dostępne dla następujących typów nieruchomości oraz rynków:

Lokale mieszkalne: Indeks ogólnopolski, Indeks: Warszawa, Indeks największych rynków w Polsce (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia Łódź).

Grunty pod zabudowę: Indeks ogólnopolski.

Jeżeli interesuje Was opis metodologii wyliczania indeksu, możecie go znaleźć pod tym linkiem

Co mówi nam indeks hedoniczny? Obrazuje on jak kształtują się obecne ceny transakcyjne danego typu nieruchomości, na określonym rynku, wobec lat ubiegłych. Styczeń 2010 roku, jest punktem wyjścia, więc wartość wszystkich indeksów dla tego miesiąca wynosi 100. 

PRZYKŁAD: Weźmy np. Indeks ogólny dla “cen nieruchomości w Polsce.” Możemy na nim zauważyć, że do lipca 2016 roku, cały rynek był w trendzie spadkowym, osiągając w lokalnym minimum wartość 95,46. Oznacza to, że względem stycznia 2010 roku, przez pięć i pół roku, ceny mieszkań w Polsce efektywnie spadły o nieco ponad 4,5%. 

Od tego miesiąca, możemy jednak zauważyć odwrócenie trendu, który póki co nawet w marcu 2020, przy perturbacjach koronawirusowych nie uległ zmianie i wyniósł rekordowe 103,28. Oznacza to, że na przestrzeni ostatnich lat, według klasyfikacji indeksu hedonicznego Urban.one, ceny nieruchomości w Polsce wzrosły o 3,28%! Co jednak ciekawe, względem lipca 2016, ten wzrost kształtuje się zupełnie inaczej bo aż o 8,19%.

CIEKAWOSTKA: Polecam zerknąć na to jak kształtują się średnie ceny gruntów w Polsce na przestrzeni ostatniej dekady. Wykres jest zupełnie odmienny od obrazującego rynek lokali mieszkalnych. Screen poniżej:

Obecna sytuacja sprawia że klienci indywidualni jeszcze bardziej niż nawet kwartał temu, kiedy wydawało się, że ocieraliśmy się o szczyt “bańki nieruchomościowej”, są narażeni na popełnienie błędu podczas zakupu swojego wymarzonego “M”. Koronawirus nie ustabilizował sytuacji na rynku mieszkaniowym, a wręcz przeciwnie –  jeszcze bardziej w nim namieszał. Dlatego zanim zdecydujemy się na finalizację jednej z największych transakcji w naszym życiu, warto skorzystać z ogólnodostępnych narzędzi, które w zdecydowanym stopniu mogą zminimalizować ryzyko popełnienia błędu.

Jeżeli ktoś z Cenatorium czyta ten wpis, to z mojej strony mogę tylko powiedzieć, że robicie kawał dobrej roboty! Tak trzymać :).

Tyle ode mnie na dziś przy okazji wpisu „Jak nie przepłacić za mieszkanie w roku koronawirusa?” Jeżeli interesuje Cię tematyka rynku nieruchomości, a jesteś tutaj po raz pierwszy polecam zapoznać się z poniższymi artykułami:

Dlaczego nieruchomości w Polsce tak bardzo drożeją?

Ile tak naprawdę kosztują mieszkania?

Jak koronawirus wpłynie na ceny nieruchomości w Polsce?

Chcesz zainwestować w aparthotel? Lepiej uważaj.

Kupić czy wynająć?

Wynająć czy kupić?

Pozdrawiam,

DP