Kupić czy wynająć? Część I.

Kilka dni temu przeprowadziłem na fanpage próbną ankietę, w której to wy głosowaliście, co ma być tematem kolejnego odcinka bloga. Mimo że zrobiłem to na ostatnią chwilę i mieliście tylko jeden dzień na oddanie głosu, udzieliliście aż 50 odpowiedzi. Wielkie dzięki!

W ramach wyrażenia radości i wdzięczności za wasze doradztwo i zaangażowanie na Koszcie Alternatywnym od teraz co tydzień między wtorkiem a czwartkiem będę przeprowadzał taki plebiscyt. Tym sposobem poniekąd zdemokratyzowaliście tę stronę. Dobra robota moi drodzy!

Zdecydowana większość, bo aż 64% opowiedziało się za tematem “Kupić czy wynająć.” W trakcie pisania okazało się, że objętościowo to zagadnienie bardziej nadawałoby się na krótkiego e-booka niż wpis na bloga, dlatego rozbiłem go na części. Dzisiaj skupimy się na potencjalnych przyczynach, które mogą być powodem jednej z ważniejszych decyzji w naszym życiu, jakim jest zakup nieruchomości. Zapraszam.

Jakiś czas temu mój przyjaciel podesłał mi link do wideo na YouTube, w którym Ben Felix, portfolio manager w PWL Capital Inc, na podstawie kanadyjskiego rynku nieruchomości przedstawia swoją “zasadę 5%”, którą radzi kierować się przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania. Jego zdaniem większość ludzi zbyt upraszcza całe zagadnienie, przyjmując metodologię porównywania miesięcznego kosztu wynajmu do raty kredytu. Prezentowana przez niego zasada opiera się na przyrównaniu nieodzyskiwalnych kosztów wynajmu do tych związanych z posiadaniem własnego lokum.

Obejrzałem nagranie. Bardzo fajnie zmontowane plus przyjemnie się słucha samego autora. Mimo to, w moim odczuciu podszedł on zbyt jednowymiarowo do problemu i co by nie mówić, to jednak trochę niedokładnie z matematycznego punktu widzenia. Bądź co bądź, dzięki Robert za inspiracje, a w ramach podziękowań zostawiam tu link do Twojego nagrania, tak na wszelki wypadek, gdybyś to kiedyś czytał! 😀

W poszukiwaniu dalszych inspiracji z należytym zapałem wklepałem w Google “Kupić czy wynająć mieszkanie?”. Powiem Wam, że strony wyświetlające się w top 5 wyszukiwań mnie specjalnie nie zaskoczyły. To, co jednak wywarło na mnie prawdziwe wrażenie, to jeden z paragrafów rozpoczynających najlepiej spozycjonowany wpis pod tym hasłem w moim Google:

“Z opublikowanych w 2013 r. przez bank ING międzynarodowych badań wśród konsumentów wynika, że w Polsce najważniejszym argumentem za tym, żeby kupić mieszkanie jest demonstracja statusu społecznego. W pewnym wieku po prostu „nie wypada” już nie mieć własnego mieszkania. Kto wciąż wynajmuje, uchodzi za życiowego nieudacznika.”

Nie no – krótko, zwięźle i na temat. Tak jak w pewnym filmie z kanału Maserati Polska na YouTube Pan Wiesław Litewski, dyrektor sprzedaży Chodzeń Maserati Polska przekonywał nas, że w salonie ich marki nie wypada zapytać o rabat, tak grupa docelowa powyższego badania uznała, że po prostu w pewnym wieku, nie wypada nie mieć mieszkania! Pozdrawiam ankietowanych! Światopogląd na miarę człowieka renesansu.

Wróćmy jednak do sedna problemu. Zacznę od wymienienia powodów, które są moim zdaniem przyczyną zakupu mieszkania, a następnie ustosunkuję się do każdego z osobna.

Spis Treści:

1. Idziemy na swoje!

Posiadania mieszkania daje poczucie stabilizacji, bezpieczeństwa i jest dla wielu z nas swego rodzaju ostoją. Tego typu odczucia są dla mnie zrozumiałe, wynikają one z ludzkiej potrzeby posiadania ogniska domowego, punktu zakotwiczenia, do którego zawsze można wracać. Zdarzyło mi się jednak spotkać z opinią, że “własność” jest warunkiem koniecznym, aby jakieś miejsce można nazywać swoim domem. Wydaje mi się to bardzo nietrafionym spostrzeżeniem. Jeżeli faktycznie przyjęlibyśmy to za niezbędny postulat, to co z 2,37 miliona osób w Polsce, które zakupiły mieszkanie na kredyt i dalej mają zobowiązanie hipoteczne? W myśl tej teorii tylko szczęśliwcy mogący sobie pozwolić na zakup gotówkowy mieliby przywilej posiadania domu.

Mieszkałem w wynajmowanych mieszkaniach przez prawie dekadę, w ostatnim z nich 4 lata. Uwielbiałem je. Miałem tam świetnego rentiera, ba nawet zameldowałem się tam tymczasowo i mimo że nie było ono nigdy moje, to zawsze będąc tam czułem się identycznie jak później we własnym mieszkaniu, czyli jak we własnym domu.

2. Trzeba inwestować!

Hola hola! Pozwól, że podzielę się z Tobą najprostszą znaną mi definicją inwestowania. Jest to lokowanie kapitału w różnego rodzaju aktywności gospodarcze w celu uzyskania pozytywnej stopy zwrotu z poczynionej inwestycji.

Kupowanie mieszkania na potrzeby własne, praktycznie nigdy nie spełnia tego warunku. Z wyjątkiem skrajnych sytuacji, kiedy kupujemy większe mieszkanie i np. podnajmujemy w nim pokój lub dwa, co rekompensuje nam w całości koszta związane z obsługą kredytu, lub koszt utraconych korzyści w przypadku zakupu gotówkowego.

Okazuje się jednak, że może to być swego rodzaju imperatywny i zarazem efektywny w swojej prostocie sposób na oszczędzanie. Chodzi o sytuację, kiedy kupujemy na kredyt.

Jak dzisiaj pamiętam jak mój dobry kumpel kupił kilka lat temu swoje pierwsze M na tzw. “kredyt pod korek.” Zero wkładu własnego, świeża praca i do tego srogie perturbacje osobiste natury sercowej. Mieszanka wybuchowa. Jako, że miałem i w sumie wciąż mam do niego słabość, jak mi tylko powiedział o tym przez telefon, delikatnie zaproponowałem spotkanie z zamiarem wysadzenia tego pomysłu w powietrze. Co ciekawe, na tym spotkaniu to on mnie przekonał, żebym porzucił swoje destrukcyjne zapędy krótkim, szczerym stwierdzeniem:

“Dawid pracuję, od kiedy skończyłem lat 18. Mimo to nie mam oszczędności, wiecznie pod kreską. Zawsze wydam tyle ile mam. Stwierdziłem, że pora być ze sobą szczerym. Ja nie potrafię oszczędzać i nie wiem co innego mogłoby mnie do tego zmusić niż prawdziwy bat nad głową.”

Tym batem nad głową stał się właśnie ten “kredyt pod korek.” Co ciekawe od tamtej rozmowy minęło przeszło 5 lat, a on naprawdę dojrzał w kwestii inteligencji finansowej, ale tutaj to nie była kwestia tego bata tylko raczej małżonki …, ale o czym to ja tutaj mówiłem?

3. A co jeśli będzie drożej?

FOMO, fear of missing out, to powszechne zjawisko społeczne, które ma na nas olbrzymi wpływ również przy tej jednej z najważniejszych decyzji w życiu. To normalne, że obawiamy się, że przegapimy korzystną cenowo okazję zakupu mieszkania. Nie możemy jednak zapominać, że cena lokum to tylko jeden z fundamentów potencjalnej decyzji. Kolejna kwestia to fakt, że ceny w ujęciu bezwzględnym są relatywne względem chociażby naszej siły nabywczej jako konsumenta.

Photo by Scott Webb on Unsplash

Prosty przykład. Pani Kowalska zarabia dzisiaj 2500pln na rękę. Za dwa lata ceny nieruchomości wzrosną o 10%, a Pani Kowalska dostanie awans, który sprawi, że jej zarobki wzrosną do 5000pln na rękę. Czy mimo wzrostu cen lokali mieszkalnych, siła nabywcza na rynku nieruchomości Pani Kowalskiej wzrośnie czy spadnie?

4. Tak pięknego lokum już nie będzie!

Jak słyszę ten argument to mam młodego siebie i Martę przed oczami kupujących pierwsze mieszkanie w życiu – na trzecim piętrze, bez windy.

Za każdym razem, kiedy obecnie z synkiem pod pachą (11kg ubitej parówki) i dwoma ekologicznymi torbami zakupów (circa 20kg) targam się na to 3 piętro to w myślach niczym mantrę powtarzam – brawo, ku#$% Dawid, jak Ty mnie teraz zaimponowałeś!

Marta się wycwaniła, zostawia torby w samochodzie…

Wracając do tematu doskonale pamiętam co było wtedy powodem naszej decyzji. Kiedy weszliśmy po raz pierwszy do naszego przyszłego mieszkania słońce świeciło niczym na pocztówce przedstawiającej zachód słońca na Santorini, tam przy tych białych domkach co się czerwone robią, nigdy tam nie byłem, więc nie wiem jak nazywa się ta miejscowość – było pięknie, musicie mi wierzyć na słowo.

Autor: Princess Diana

Emocjonalny zakup, przyprószony racjonalizmem, “jestem młody, mam siły, żeby wchodzić na to piętro” oraz niecierpliwością “bo na pierwszym będzie dostępne w kolejnym etapie inwestycji za niespełna rok” oraz obawa, że “tak pięknego lokum już nie będzie” to recepta na nieoptymalny zakup nieruchomości!

5. Podnieśmy standard życia, to będzie nasz wymarzony kąt!

Kiedyś mi ktoś powiedział, że pierwszy dom/mieszkanie kupuje/buduje się dla wroga, drugi dla przyjaciela i trzeci dla siebie. Powiedzonko jak każde inne, ale jak w wielu tego typu truizmach, można znaleźć ziarno prawdy.

Jeżeli jednak taka jest Twoja motywacja, to zacznij przede wszystkim od cyfr. Upewnij się, że w osiągalnym dla Ciebie budżecie faktycznie ten standard podniesiesz. Następnie sprawdź o ile więcej kosztowałby najem mieszkania podobnego do Twojego wymarzonego.

Dopiero jak masz te dwie cyfry przed oczami, zacznij dalszą analizę.

6. Rata będzie kosztować mnie tyle, co najem!

A co właściwie oznacza to zdanie, bo ja mam do Tych z Was co tak twierdzą sporo pytań. Macie na myśli ratę odsetkową, kapitałową, a może sumaryczną? Kredyt na 15, 25, a może 30 lat? Ile procent wkładu własnego? Raty stałe czy malejące? Sprawdzaliście czy na pewno macie zdolność? Itd…

Jest to w moim odczuciu jeden z najbardziej nieprecyzyjnych i nieprzemyślanych bodźców dla potencjalnego zakupu mieszkania.

7. Pojawiła się okazja życia!

OK, wierzę Ci, czasem faktycznie tak jest. Powody mogą być przeróżne. Troje znajomych odziedziczyło lokum po babci i chcą pilnie sprzedać, żeby mieć to z głowy. Ktoś w rodzinie się rozwodzi i jedna strona potrzebuje spłacić drugą. Twój znajomy właśnie dostał pracę w Australii i nie zamierza wracać do kraju. Wymieniać można bez końca.

Photo by Andres Iga on Unsplash

Zacznij od upewnienia się czy aby na pewno cena tego lokum jest zdecydowanie poniżej cen ofertowych podobnych lokali na portalach ogłoszeniowych. Pamiętaj, że ceny ofertowe od transakcyjnych różnią się i to znacząco. Dlatego dla poduszki ochronnej przyjmij uproszczenie, że średnio są one o 10% niższe. Następnie przyjmij dyskont o przynajmniej kolejne 10%. Nie zapominaj, że ma to być faktycznie niebywała okazja.

Przykład. Średnia cena ofertowa tego typu lokum w twoim mieście wynosi 6000pln za metr kwadratowy. Przyjmujemy więc, że cena transakcyjna to około 5400pln. W takim razie okazja musi kosztować 4860pln za metr lub mniej aby spełniała warunki naszego modelu.

8. Nie będę temu kapitaliście wypychał sakwy ciężko wypracowanym złotem!

Mimo, że mierzi mnie taka retoryka, to uznałem, że ze względu na popularność takich lub zbliżonych poglądów trzeba się do tego odnieść.

Tak, rentier zarabia na wynajmującym. Wynika to z faktu, że zainwestował swój lub pożyczony kapitał i za poniesione ryzyko czerpie wymierne korzyści finansowe określone przez mechanizmy rynkowe. Im więcej mieszkań kupionych pod inwestycje, tym większe nasycenie rynku najmu. Przy niezmienionej liczbie potencjalnych najemców, zwiększająca się podaż obniża rentowność takich przedsięwzięć, co prowadzi do spadku czynszu i wzrostu korzyści konsumenta. Jeżeli rentierów jest mniej, to i mieszkań do wynajmu mniej, przy niezmienionej liczbie chętnych ceny są wyższe, czyli strata konsumenta.

Uprzedzając teoretyków wiem, że specyficzną cechą rynku nieruchomości jest usztywniona podaż, co prowadzi do pewnych zaburzeń czasowych w działaniu niewidzialnej ręki rynku, ale to jest temat na inny wpis…

Wracając do meritum tego podpunktu. Twoja decyzja jako jednostki będzie miała marginalny wpływ na rynek i na potencjał zarobku samego rentiera. Dlatego przy tak ważnej decyzji, jak zakup mieszkania, nie staraj się być przysłowiowym “psem ogrodnika”, tylko kieruj się chłodną kalkulacją liczbową.

9. Wynajmujący sprzedaje mieszkanie, przyzwyczaiłem się i chyba je kupię!

Taka jest moc i magia naszych przyzwyczajeń. Dochodzi do tego fakt konieczności przeprowadzki i związanej z nią logistyki, której bądźmy szczerzy,  praktycznie nikt nie lubi. Ponadto niezaprzeczalną zaletą wykupu wcześniej wynajmowanego mieszkania jest fakt, że znamy wszystkie jego wady oraz zalety. Wiemy, jakie mamy sąsiedztwo, czy okolica jest cicha i przyjazna, co wymaga w nim natychmiastowej naprawy lub wymiany, czy mieszkanie jest dobrze naświetlone, czy nie nagrzewa się w gorące dni oraz ile faktycznie kosztuje jego utrzymanie.

Nie możemy jednak zapominać o tym, że finalnie cena musi być adekwatna. Oczywiście za wspomniane atuty powinniśmy być skłonni zapłacić jakąś „premię”, ale wszystko w granicach rozsądku i chłodnej kalkulacji.

Jakiś czas temu mój znajomy mieszkający w Pradze miał właśnie taką sytuację. Właściciel postanowił sprzedać wynajmowane przez niego mieszkanie, zlokalizowane w bardzo atrakcyjnej dzielnicy. Od jakiegoś czasu w stolicy Czech ceny mieszkań rosną w spekulacyjnym tempie, w szczególności w dogodnych lokalizacjach. Zapytałem go, czy zamierza je kupić, odpowiedział „chciałbym, ale za połowę mniej.” Wzrost cen doprowadził do sytuacji, w której roczny koszt najmu, nie stanowił nawet 3% wartości tego mieszkania. Dla porównania średnie stopy zwrotu z najmu mieszkań w PL. na luty 2019:


10. Zostawię coś potomnym!

Szanuję i podziwiam altruizm. Pamiętajmy jednak, że mamy na to całe życie i może nie koniecznie musimy budować na tej przesłance motywację do zakupu mieszkania tu i teraz. Kolejna sprawa to uważam, że warto zastanowić się, czy narzucanie takiej formy spadku naszym dzieciom lub wnukom, jest aby na pewno optymalne. Wydaje mi się, że ciężko przewidzieć gdzie one będą mieszkać lub co będą robić za te kilkadziesiąt lat, kiedy dokonamy żywota na tym padole. Paradoksalnie możemy nieumyślnie przysporzyć im problemu, który rozwiążą pośpieszną sprzedażą poniżej cen rynkowych i sprawią komuś wspomnianą w punkcie siódmym okazję życia!

Na tym zakończymy pierwszą część tego wpisu. W przyszły poniedziałek ukaże się kolejna.

Dajcie znać w komentarzach, jakie powody Wami kierowały przy zakupie mieszkania? Czy może właśnie kierowaliście się jednym z wyżej wymienionych? Za tydzień pochylę się nad powodami, dla których żyjemy w wynajmowanych mieszkaniach i jeżeli wpis nie napęcznieje zbytnio to dołożę jakieś proste kalkulacje, którymi kierowałbym się przy zakupie lokalu dla własnych celów mieszkaniowych.

Zapraszam również do zapisania się do Newslettera, w szczególności dlatego, że osoby zapisane dostają przedpremierowo dostęp do analizy na bardzo pokrewny temat dla tego wpisu,”Czy w 2019 przepłacę za swoje M.” Jest już ponad setka zapisanych, za co Wam serdecznie dziękuję. Jak dobijemy do 250 to przygotuję dla subskrybentów kolejny materiał na wyłączność, chyba że wcześniej skończę i zaliczę kurs na Oxfordzie, dzięki czemu odzyskam blisko 20 wolnych godzin tygodniowo. Wtedy przysiądę do tego wcześniej.

Pozdrawiam,

DP.

Wyświetleń 4 272

11 Comments

  1. Kaj 3 czerwca 2019 at 19 h 16 min

    Jest forma 💪🏽
    Ja teraz jestem na etapie pomiędzy – kupić czy wybudować 😀 więc też czekam na taki wpis!

    Odpowiedz
    1. Dawid Paczka 4 czerwca 2019 at 12 h 15 min

      Dzięki Kaj! Mam pomysł, żeby poprosić moich znajomych, którzy w przeciągu 4 miesięcy skończą budowę swojego domu, o kompletny, realny kosztorys i wokół tego napisać osobny wpis.

      Odpowiedz
  2. Karol 3 czerwca 2019 at 20 h 49 min

    A co z argumentem – że jednak spłącamy nabyte przez siebie aktywa – nieruchomość. Ktorej wartość nie raczej nie maleje – dobra lokata kapitału. W razie w możemy spieniężyć nieruchomość i pozykać wolne środki. Płacąc komuś czynsz, te pieniądze idą w zamian za świadczoną usługę. Po 15 latach nie będziemy mieć tych pieniędzy ani nieruchomości. Mieszaknie jeśli okaże się za małe lub złe, zawsze można sprzedać lub wynając. Nie widzę powodu, dla którego ktoś kto zamierza pomieszkać dłużej niż pare lat, w danym miejscu nie kupił nieruchomości.

    Odpowiedz
    1. Rafał 3 czerwca 2019 at 23 h 01 min

      Na parę lat to można wynająć. Wydaje mi się że koronnym argumentem za lub przeciw wynajmowaniu/kupowaniu mieszkania będzie nasze podejście do życia, jeśli chcemy mieszkać w jednym miejscu całe życie lub kilkadziesiąt lat to pewnie wybierze kupno niż wynajem. Jeśli natomiast ktoś lubi podróżować, nie jest związany z miejscem urodzenia to wybierze wynajem bo może szybko się spakować i tego samego dnia polecieć na drugi koniec świata i tam pomieszkać przez jakiś czas

      Odpowiedz
    2. Dawid Paczka 4 czerwca 2019 at 12 h 28 min

      Celna uwaga Karol. Musimy pamiętać jednak o tym co napisał Rafał, niektórzy ludzie cenią sobie po prostu mobilność.

      Ponad to spłacany kapitał w ratach kredytu z jednej strony ma cechy lokaty , chroni nas przed inflacją, a w długim okresie może nawet okazać się pasywną inwestycją. Jednak zakup mieszkania na kredyt wiąże się nie tylko ze spłatą samego kapitału, ale i z kosztem długu jakim są odsetki.

      Dlatego właśnie to miesięczne odsetki zsumowane z średniomiesięcznymi pozostałe kosztami kredytu (ubezpieczenie, prowizja etc) należy porównywać z tą częścią miesięcznego kosztu najmu, którą rentier faktycznie zatrzymuje dla siebie (po odliczeniu mediów, rachunków za internet, telefon, czynszu do wspólnoty itd).

      W kolejnych częściach „Kupić czy wynająć?” na pewno przeprowadzę taką analizę liczbową na kilku przykładach.

      Odpowiedz
      1. J. 7 czerwca 2019 at 7 h 15 min

        Jeśli ktoś potrafi oszczędzać, to kapitał cały czas pracuje na lokatach. Wydaje się, że to drobny procent, ale w moim przypadku pokrywa 2/3 odstępnego (a nie mówimy tu o jakiejś astronomicznej kwocie).

        Gdyby mi się trafiło fajne mieszkanie, to bym się zdecydowała, ale czy mi się to opłaca? Stanowczo nie 😉

        Odpowiedz
        1. Dawid Paczka 7 czerwca 2019 at 10 h 07 min

          Cześć J., dzięki za opinię. Co masz na myśli pisząc, że w Twoim przypadku 2/3 odstępnego pokrywają wpływy z lokat?

          Odpowiedz
          1. J. 10 czerwca 2019 at 21 h 17 min

            Przypuśćmy, że odstępne wynosi 1000zł miesięcznie – uśrednione zyski z lokat to 660zł miesięcznie. Wystarczy, że dołożę 340 i mam opłacony wynajem. Gdyby pieniądze poszły na wkład własny na lokatach zysku by nie było (prawie) żadnego.

            Odpowiedz
  3. Dawid Paczka 14 czerwca 2019 at 22 h 59 min

    J. dzięki za klaryfikację! Jedyny problem jaki dostrzegam w tym pomyśle to kwestia naszego stanu posiadania. Przy założeniu nawet 3% stopy zwrotu z lokaty w skali roku, to aby czerpać z niej średniomiesięcznie 660pln potrzebujemy ulokować na niej 264 000 pln.

    Odpowiedz
  4. Julia 5 sierpnia 2019 at 13 h 36 min

    Krótkie przedstawienie sytuacji:
    młode małżeństwo kupno mieszkania 53 m2 za 53 000 rok 2003, wkład własny 11 000 zł, kredyt w PLN na 25 lat (chyba bo już nie pamiętam)
    – sprzedaż 2008r. za 160 000 zł spłata kredytu
    – kupno siedliska wiejskiego w 2008 r.za 180 000 zł wkład własny 90 000 zł reszta w kredycie w CHF na 30 lat, w tym gospodarczo wyremontowany spichlerz – wynajmowany na airbnb, dochód roczny po odliczeniu kosztów i podatków 7 000 zł, gospodarczo remontowany dom – nadal w trakcie, kredyt spłacamy wg harmonogramu, czekamy na spadek kursu waluty, ale rata nadal niższa niż gdybyśmy brali w PLN.
    – inwestycje które nas czekają jeszcze zamkną się w kwocie 60 000 zł, myślę że zrealizujemy je w jakieś 4 lata.
    Bez wsparcia, mądrą radą chociażby, co byłoby bardzo cenne przy remoncie czy kolejności inwestycji remontowych. Bez wiedzy na temat ekonomii – tyle co na studiach i z doświadczeń własnych oraz wiedzy w internecie. Bez znajomości budowlanki. Finansowo może nie jest to bilans inwestycyjny wysokiego zwrotu ;), ale uważam że poradziliśmy sobie dobrze. Jest baza do fajnego zdrowego życia. Czy polecam? Tak, ale z głową i po wysłuchaniu rad doświadczonych znajomych czy rodziny 🙂
    Patrząc na dzisiejsze ceny nieruchomości działek czy domów to na pewno dobra inwestycja. Koszt tych działań jest taki że nie mamy oszczędności, tylko fundusz emerytalny 3 filar męża. Póki remontujemy nie ma takie opcji.
    To tak poglądowo 🙂
    A blog bardzo interesujący.

    Odpowiedz
    1. Dawid Paczka 5 sierpnia 2019 at 14 h 06 min

      Gratuluję wrodzonej przedsiębiorczości Julia! 🙂

      Odpowiedz

Napisz komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *